房地产松绑第一枪,背后有何深意
2019-11-09

    文|凯风

      终于有城市撑不住了。

      打响第一枪的,不是房价持续下跌的北京(楼盘)厦门(楼盘),也不是被全域限购直接冰封的海口三亚(楼盘),而是一个名不见经传的三四线城市。

      12月18日,山东菏泽市下发文件,取消“限售”政策,该政策执行仅仅刚刚满1年。这是此轮楼市调控以来,第一个公开取消重磅政策的城市。

    

    

    

    

    下载APP 阅读本文更深度报道  这意味着什么?为什么是“取消限售”?为什么是菏泽这个三四线城市打响了第一枪?楼市调控何去何从?

      01

      取消限售,意味着什么?

      限售,是这一轮楼市调控的新标配。

      从2017年3月厦门第一个上马之后,全国共有60多个城市跟随,其中不乏三四线城市。

      限售时间虽然只是2-5年,但这是以拿到房地产证作为起始点。如果加上交房时间,实际冰封周期都在三四年以上,政策威力可想而知。

    

    

    

    

    

      菏泽在2017年年底跟风上马限售,仅仅过了一年时间,所有房子都还未触及两年解禁条件。在这个关头,不顾“朝令夕改”的质疑,匆忙取消限售,这背后发生了什么?

      答案很简单,楼市调整已经伤筋动骨,这些城市开始顶不住了。

      菏泽是全国棚改第一大市,其棚改规模冠绝全国,曾被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。

      仅2017年,就改造了18.2万户,占山东全省的1/4,涉及接近70万人,相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务,涉及100万人。

      规模之大,覆盖范围之广,令人咋舌。

      正是在棚改大跃进之下,菏泽房价一路飙升,卖地收入同样飙涨。

      仅2018年上半年,菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元,相比去年同期直接翻倍。一个在山东省内经济垫底的地级市,挤进了全国卖地收入30强,土地收入一度超过合肥(楼盘)、南昌(楼盘)、南宁等省会城市。

    

    

    

    

      然而,2018年开始,棚改风向陡然直转。先是国开行收归棚改审批权限,接着住建部要求“库存地、房价上涨快”的城市逐步取消棚改货币化,再接着媒体传闻“棚改将取消政府购买模式”。(参阅《棚改大限将至,这些城市最危险》)

      一系列大招接踵而至,棚改货币化即将告一段落,以菏泽为代表的棚改大市,楼市将应声直落,土地财政也将难以维系,压力之大可想而知。

      正是在这种背景下,菏泽公开松绑楼市调控,不无试探政策口风之意,更不乏主动松绑以求房价维稳的动机。至于下一步怎么走,则要看上级如何接招。

      02

      松绑限售,是毒是药?

      菏泽试图通过取消限售,重新激活楼市。然而,这可能是一厢情愿。

      限售,的确提高了楼市投机成本,2-5年的限售时间,让投机资金无法进退自如,对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以取消限售,也能鼓励更多资金重回市场。

      然而,它们忽视了限售的另一面。

      要知道,楼市限售,形同冰封,锁住流动性。

      在房价大涨之时,它能遏制投机,在大跌之时,也能限制抛售,从而缓解楼市下跌态势。

      这些三四线城市,房价上涨经由棚改货币化而来,本身就缺乏经济和人口基本面的支撑,更缺乏刚性需求的支撑。本来就不该对棚改大干快上,更不该凑热闹强行上马限售政策。

      如今,在楼市下行周期,且无大水漫灌的配合,放开限售,究竟是引发抛售,还是引来抢房潮,可想而知。

      相比而言,限购和限贷政策更具杀伤力。如果放开外地人限购,同时降低二套房首付,以及降低房贷利率,那么刺激意义就不可同日而语。

    

    

    

    

    

      或许,当地的用意,本就不在取消限售。而是以这一政策为引子,试探上级对于松绑楼市调控的态度,从而为更大程度的楼市宽松打开大门。

      所以,菏泽在取消限售的同时,还放松了对商品房预售资金的监管力度。刺激楼市之意,溢出言表。

      03

      央地博弈

      菏泽的松绑,究竟是孤例,还是潘多拉之门开启的标志?

      这就要说到央地博弈。

      在楼市里,存在着不同的利益主体,地方与中央的诉求不同,有房者与无房者的诉求不同,开发商的诉求也各异。

      对于地方政府来说,在乎的是土地财政、房地产拉动经济以及防范维权事件的基本盘。所以,除了菏泽公开松绑之外,不少地方正在偷偷放松调控,以人才引进、政策调整之名,悄然试探宏观调控底线。

      而对于更高层而言,经济的发展大局、提振内需的空间、整体的金融风险才是第一位的。国内外环境日益严峻,消费增长动力有待提振,楼市高速运转的发动机也需要休息。

      中央可以容忍楼市的适度调整,只要不影响金融风险的底线,适度调整反而是健康的。而地方却难以容忍房价的丝毫下行,前不久,有地方约谈降价开发商,这与菏泽松绑调控如出一辙。(参阅《开发商降价被约谈,谁在担心房价下跌?》)

      所以,地方层面,总会想方设法寻找松绑空间,不断试探上层口风,而更高层,则希望楼市冰封与房价维稳,只要不出现大跌,楼市调整都是能被允许的,所以对楼市调控的刚性要求更严。

      这就是最近两次重要会议,都未提及房地产的原因所在,也是包括新华社在内的中央媒体反复强调“楼市调控绝不会半途而废”的用意所在。

      04

      2019年,调控会否大范围松绑?

      那么,2019年的楼市调控,会否大范围宽松?

      此前,我们就讨论过楼市调控的“三年定律”,过去的楼市调控,很难撑过三年以上。究其根本,楼市是政策市,调控只是工具。政策随着经济形势而变化,楼市上涨则强化调控,房价下跌则松绑限制,无一例外。(参阅《史上最严表态来了,楼市调控能否打破“三年定律”?》)

      此番三四线城市,公开试探调控底线,这意味着什么?

      其一,楼市调控的政策底已经出现。今年前10个月,全国楼市调控超过400次,平均每天都有1次多调控。而在11月,楼市调控政策只有10多次。这些变化,说明楼市调控最严的时刻已经过去,政策很难再进一步加码。

      其二,楼市局部松绑是大概率事件,地方政府势必会反复试探政策底线。基于房价维稳的出发点,楼市松绑是可以预料的。只要房价出现大幅调整,松绑就会随后而来。但这里的松绑,三四线城市空间更大,一二线城市一向从严从紧。

      值得一提的是,一些地方政府,在土地财政和房地产依赖的推动下,势必反复试探调控底线,不断以政策微调来达到局部宽松的目的。  其三,没有大宽松,房价很难再有暴涨。这里的大宽松,首要者在于大水漫灌,降准降息同步配合,限购限贷次第放开,只有这样,才能重新激活残余的“六个钱包”,开启新一轮更加危险的楼市加杠杆。否则,局部局地的试探性宽松,对整体房价意义不大。

      本文作者:凯风君,来源:国民经略 ,华尔街见闻专栏作者,原标题《取消限售!全国打响松绑第一枪,意味着什么?》

    

    (责任编辑:娄在霞 HN151)